Les conditions d'une vente immobilière sont opposables à l'autorité publique qui exerce son droit de préemption urbain.
Le code de l’urbanisme prévoit, à son article L. 213-2, que toute aliénation d’un bien soumis au droit de préemption est obligatoirement précédée d’une déclaration du propriétaire à la mairie, comportant l'indication du prix et des conditions de l'aliénation projetée. L’article R. 213-8 précise que, dans le cas d’une aliénation envisagée sous forme de vente de gré à gré ne faisant pas l'objet d'une contrepartie en nature, l’autorité administrative souhaitant préempter le bien notifie au propriétaire soit, en vertu de son b), une décision d’acquérir « aux prix et conditions proposés », soit, en vertu de son c), une offre d'acquérir à un prix différent qu’elle propose, charge alors au juge de l’expropriation de fixer le prix en cas de désaccord.
La Cour juge que ces dispositions ne limitent pas le droit des contractants à établir des restrictions quant à l’usage futur du bien préempté et ne permettent à l’autorité publique que de contester le prix proposé. Dès lors, une collectivité souhaitant acquérir le bien au prix proposé doit y procéder également aux conditions proposées, même si celles-ci portent sur l’usage futur du bien.
Ce raisonnement sous-tendait déjà des solutions retenues dans le cas de la préemption de deux lots alors que la vente portait sur un ensemble de neuf lots devant être acquis concomitamment (CAA Versailles, 24 janvier 2025, Etablissement public territorial Vallée Sud Grand Paris, n° 23VE00788) ou dans le cas d’une clause restrictive de jouissance réservant au vendeur le droit de pénétrer dans l'immeuble pendant trois ans et interdisant à l'acquéreur d’apporter une modification au bien vendu pendant la même période (CA Montpellier, 4 novembre 2003, RG n° 02/03169). Elle se fonde sur le fait que l’exercice du droit de préemption, qui assure un équilibre entre la satisfaction de l’intérêt général poursuivi par la décision et la sauvegarde des droits et libertés individuels, est un « droit d’insertion » dans le contrat, selon l’expression du professeur Elise Carpentier, qui a pour effet de substituer son titulaire à l’acquéreur, sans altérer les termes du contrat projeté.
En l’espèce, l’association des foyers de jeunes, devenue propriétaire en 1981 d’un ensemble immobilier sous condition de la reprise du foyer d’étudiants qu’il accueillait, a consenti la vente de l’immeuble à l’association du foyer de Charonne, par une promesse de vente qui prévoyait la conservation de cet usage. La Ville de Paris a décidé d’exercer son droit de préemption sur ce bien, au prix proposé, pour en faire un ensemble affecté à une opération de logement social, soit une finalité différente.
La Cour s’assure tout d’abord que, telle qu’elle est rédigée, la stipulation en cause prévoyant le maintien de l’usage de l’immeuble constitue bien une condition de la vente et qu’elle a été portée à la connaissance de la Ville de Paris par la déclaration d’intention d’aliéner (Cass. 3e Civ., 30 mai 1996, n° 94-14.678, au Bull.). Cette double condition est jugée en l’espèce remplie.
La Cour en déduit que la Ville de Paris, en préemptant le bien pour créer des logements sociaux, a méconnu la condition prévue dans la promesse de vente. Sa décision ne pouvant ainsi être regardée comme une préemption « aux prix et conditions proposés », conforme aux prévisions du b) de l’article R. 213-8 du code de l’urbanisme, l’annulation prononcée par le tribunal administratif de Paris est confirmée.
On peut relever que, si l’arrêt laisse entendre que la Ville de Paris n’aurait pu préempter à des conditions différentes, même en proposant un prix différent, la Cour n’avait pas, dans l’espèce qui lui était soumise, à trancher la question, plus délicate, de la possibilité pour la collectivité de faire une offre à un prix et à des conditions différents sur le fondement du c) de l’article R. 213-8 du code de l’urbanisme.
L’arrêt n’a pas fait l’objet d’un pourvoi en cassation à la date de la présente Lettre.